জমি বিক্রয়ের সাফ-কবলা দলিল (নমুনা)

এই নমুনাটি একটি জমি বিক্রয় সংক্রান্ত সাফ-কবলা দলিলের সাধারণ কাঠামো ও বিষয়বস্তু উপস্থাপন করে। বাস্তবে কোনো দলিল সম্পাদনের আগে সংশ্লিষ্ট জমির সকল রেকর্ড (সি.এস., এস.এ., আর.এস.) যাচাই করা এবং একজন আইনজীবী বা রেজিস্ট্রার অফিস থেকে প্রয়োজনীয় পরামর্শ নেওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। নিচের দলিলটি সম্পাদনা করে এর প্রাচীন ভাষাগত কাঠামোকে সহজবোধ্য চলিত বাংলায় রূপান্তর করা হয়েছে এবং সকল ব্যক্তিগত তথ্য কাল্পনিক তথ্য দ্বারা প্রতিস্থাপিত করা হয়েছে।

দলিল (নমুনা)

থানা: তেজগাঁও (অধীন)
দলিলের ধরন: সাফ-কবলা
দলিলের মূল্য: ২০,০০০/- (বিশ হাজার) টাকা
বিক্রিত জমির পরিমাণ: ৫৪ শতাংশ

দলিল দাতাগণ:
নাম: রফিকুল ইসলাম
পিতা: জহিরুল ইসলাম
ঠিকানা: গ্রাম: দক্ষিণগাঁও, ডাকঘর: ডেমরা, জেলা: ঢাকা
জাতীয়তা: বাংলাদেশী
ধর্ম: ইসলাম
পেশা: ব্যবসা

দলিল গ্রহিতা:
নাম: কামরুজ্জামান
পিতা: আব্দুল জলিল
ঠিকানা: গ্রাম: বাড্ডা, ডাকঘর: খিলগাঁও, জেলা: ঢাকা
জাতীয়তা: বাংলাদেশী
ধর্ম: ইসলাম
পেশা: চাকরি

দলিলের বিবরণ:
যেহেতু নিম্ন তফসিলে বর্ণিত সম্পত্তিতে আমরা, অত্র দলিল দাতাগণ, পৈত্রিক ওয়ারিশ সূত্রে স্বত্বাধিকারী রয়েছি এবং বিগত এস.এ. (সেটেলমেন্ট) ও আর.এস. (রিভিশন) জরিপে আমাদের নিজ নিজ নামে সঠিকভাবে রেকর্ডভুক্ত করিয়ে বার্ষিক খাজনা আদায় করে চেক-দাখিলা গ্রহণের মাধ্যমে দীর্ঘ বারো বছরেরও বেশি সময় ধরে কোনো রকম বিরোধিতা বা বিঘ্ন ছাড়াই নির্বিবাদে ও নিরাপদে ভোগদখল করে আসছি।

এখন আমাদের পরিবারের নানাবিধ বৈধ প্রয়োজনে নগদ টাকার একান্ত প্রয়োজন হওয়ায় এবং অন্য কোনো উপায়ে টাকা জোগাড় করতে না পেরে, আমাদের এই স্বত্ব ও দখলাধীন নিম্ন তফসিল বর্ণিত জোত সম্পত্তি, যা পারিবারিক আপোষ-বন্টনের মাধ্যমে আমি ১নং থেকে ৩নং দাতাগণ উত্তরাংশের ভাগ হিসেবে ২৭ শতাংশ এবং আমরা ৪নং থেকে ৬নং দাতাগণ দক্ষিণাংশের ভাগ হিসেবে ২৭ শতাংশ পেয়েছি—মোট ৫৪ (চুয়ান্ন) শতাংশ জমি বিক্রয় করার প্রস্তাব ঘোষণা করি।

এরপর আপনি, অত্র দলিল গ্রহিতা, উক্ত প্রস্তাব জেনে বর্তমান বাজারে সর্বোচ্চ উচিত মূল্যে এটি ক্রয় করতে ইচ্ছা প্রকাশ করেন এবং এর বর্তমান বাজার মূল্য ২০,০০০/- (বিশ হাজার) টাকা স্থির করেন।

বর্তমান বাজার যাচাই-বাছাই করার পর আপনার প্রস্তাবিত মূল্যই সর্বোচ্চ উচিত মূল্য বলে আমাদের বিবেচনায় আসায়, আজকের এই হাজিরা মজলিসে স্বাক্ষীগণের উপস্থিতিতে স্থিরকৃত মূল্যের সম্পূর্ণ সাকুল্য ২০,০০০/- (বিশ হাজার) টাকা নগদ এককালীন বুঝে পেয়ে নেওয়ায়, আজই আমরা উক্ত সম্পত্তি আপনার নিকট সাফ (নিঃশর্ত) বিক্রয় করলাম এবং এর খাস দখল ও স্বত্ব আপনার কাছে বুঝিয়ে দিয়ে আমরা এবং আমাদের সকল ওয়ারিশগণ চিরতরের জন্য এ সম্পত্তি থেকে নিঃস্বত্ববান হলাম।

আজ থেকে আপনি, অত্র দলিল গ্রহিতা, নিম্ন তফসিল বর্ণিত বিক্রীত সম্পত্তিতে ক্রয় সূত্রে এবং আমাদের সমস্ত স্বত্বের উত্তরাধিকারী হিসেবে পূর্ণ মালিক ও দখলকারী হলেন। উপরস্থ মালিক সরকারের সেরেস্তায় আমাদের নাম খারিজ করে আপনার নিজ নাম জারি করার পর খাজনা আদায় করে চেক-দাখিলা গ্রহণ করতে পারবেন। আপনি, আপনার নিজ পুত্র-পৌত্রাদি, বর্তমান ও ভবিষ্যৎ ওয়ারিশগণক্রমে দান, বিক্রয়, ইত্যাদি সর্বপ্রকার হস্তান্তর ও রূপান্তরের ক্ষমতা ধারণ করে পরম সুখে ও শান্তিতে ভোগদখল করতে থাকবেন।

এ বিষয়ে আমাদের বা আমাদের বর্তমান ও ভবিষ্যৎ ওয়ারিশগণের পক্ষ থেকে কোনো প্রকার আপত্তি, দাবি-দাওয়া কিছুই থাকল না। যদি কেউ কোনো দাবি করে, তবে তা যেকোনো আদালতে বাতিল বলে গণ্য হবে।

প্রকাশ থাকে যে, তফসিল বর্ণিত বিক্রীত সম্পত্তি ইতিপূর্বে অন্য কোথাও বা কারও নিকট কোনো প্রকার হস্তান্তর করা হয়নি বা দায়গ্রস্ত (বন্ধক/ঋণ ইত্যাদি) করা হয়নি। সম্পত্তিটি সম্পূর্ণ দায়মুক্ত ও নিষ্কন্টক অবস্থায় রয়েছে—এ কথা প্রকাশ পেলে আপনি আমাদের কথার ওপর সরল বিশ্বাসে ভরসা করে কোনো অফিস-আদালতে অনুসন্ধান ছাড়াই এই সম্পত্তি ক্রয় করলেন। আমাদের কৃতকর্মের দরুন ভবিষ্যতে যদি কোনো প্রকার তঞ্চকতা (জালিয়াতি/প্রতারণা) প্রকাশ পায়, তবে আমরা তঞ্চকতার অপরাধে সকল আইন ও আদালতের কাছে দণ্ডনীয় ও দায়ী থাকব এবং আপনার যে কোনো ক্ষতিপূরণ আদায় করে দিতে বাধ্য থাকব।

এ সকল বিষয় স্বেচ্ছায়, স্বজ্ঞানে, সুস্থ শরীরে ও সরল মনে, অন্যের কোনো প্ররোচনা ছাড়াই, এই দলিল পাঠ করে ও পড়ে শুনে, এর সম্পূর্ণ মর্মার্থ ভালোভাবে বুঝে এবং বিক্রয়মূল্যের সমস্ত টাকা নগদ হাতে হাতে বুঝে পেয়ে, উপস্থিত স্বাক্ষরকারী স্বাক্ষীগণের সম্মুখে এই বিক্রয় দলিল সাক্ষর ও সম্পাদন করলাম।

ইতি, তারিখ: ১২ নভেম্বর, ২০২৩

তফসিল পরিচয়:
জেলা: ঢাকা। থানা ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিস: সাবেক তেজগাঁও এবং বর্তমানে ডেমরা অধীন, ঢাকা কালেক্টরীর ৫৫৫ নং তৌজিভুক্ত। সেটেলমেন্ট ৫৫৫৮ নং মৌজা- দক্ষিণগাঁও অবস্থিত। সি.এস. ৮৮ নং, তারপর এস.এ. ৫৫৫ নং এবং বর্তমান হাল ডিপি ১১১ নং খতিয়ানে লিখিত সাবেক ২২২ নং দাগের ১ (ষোল) আনা ৭০০০ শতাংশ জমির মধ্যে থেকে বর্তমান হাল আর.এস. ১৫৪৮ নং দাগের ১ (ষোল) আনা ভাগের ৫৪ (চুয়ান্ন) শতাংশ জমি এই দলিল দ্বারা সাফ বিক্রয় করা হলো। এর বার্ষিক খাজনা ২.৫০ (দুই টাকা পঞ্চাশ পয়সা) মাত্র। উক্ত খাজনা সি.ও. রেভিনিউ তেজগাঁও সরকারে আদায়কৃত।

যার চৌহদ্দি:
উত্তরে: বক্কেশ্বর রায়ের জমি
দক্ষিণে: অন্যান্য মৌজা
পূর্বে: ১২৬২ নং দাগ
পশ্চিমে: রাস্তা

এই দলিল (০৩) তিন ফর্দে এবং (০৩) তিন জন স্বাক্ষী দ্বারা সাক্ষরিত হলো।

স্বাক্ষীগণের নাম, ঠিকানা ও স্বাক্ষর:

১. মো: জাহিদ হাসান
সাং: বেগুনবাড়ী,
থানা: ডেমরা, ঢাকা।
(লেখক ও স্বাক্ষী)

২. আব্দুল মন্নান
সাং: মানিকদিয়া,
থানা: ডেমরা, ঢাকা।

৩. অমিত দাস
পিতা: প্রয়াত অরুণ দাস
সাং: দক্ষিণগাঁও (মাতববর বাড়ী),
থানা: ডেমরা, ঢাকা।

হলফনামা

আমরা নিম্নস্বাক্ষরকারীগণ:
১. প্রদীপ কুমার সরকার, ২. অশোক কুমার সরকার, ৩. দিপংকর সরকার —সবার পিতা: প্রয়াত নিখিল চন্দ্র সরকার।
৪. গোপাল চন্দ্র সরকার, ৫. বিমল চন্দ্র সরকার, ৬. সুশান্ত চন্দ্র সরকার —সবার পিতা: প্রয়াত দীনেশ চন্দ্র সরকার।
সবার ঠিকানা: গ্রাম: দক্ষিণগাঁও, ইউনিয়ন: ডেমরা, থানা: ডেমরা, জেলা: ঢাকা। জাতীয়তা: বাংলাদেশী, ধর্ম: হিন্দু, পেশা: ব্যবসা ও কৃষি।

আমরা নিম্নস্বাক্ষরকারীগণ বাংলাদেশের আনুগত্য স্বীকারপূর্বক এর স্থায়ী বাসিন্দা এবং জাতিগতভাবে বাংলাদেশী।

১. যে স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর করা হচ্ছে:
ক) এটি বাংলাদেশ দালাল আইন, ১৯৭২-এর রাষ্ট্রপ্রধানের ৮নং আদেশ অনুসারে আটক করা হয়নি।
খ) এটি বাংলাদেশ সম্পত্তি পরিত্যক্ত আইন, ১৯৭২-এর রাষ্ট্রপ্রধানের ১৬নং আদেশ অনুযায়ী পরিত্যক্ত সম্পত্তি নয়।
গ) প্রচলিত যেকোনো আইন অনুসারে এটি সরকারের কাছে নেই বা বাজেয়াপ্ত করা হয়নি।
ঘ) এটি দলিলে নির্ভুলভাবে বর্ণনা করা হয়েছে। এর মূল্য কম দেখানো হয়নি এবং এটি হস্তান্তর করার আমার পূর্ণ অধিকার আছে।

২. প্রস্তাবিত এই হস্তান্তর বাংলাদেশ ভূমি সর্বোচ্চ সীমা নির্ধারণ আইন, ১৯৭২-এর রাষ্ট্রপ্রধানের ৯৮নং আদেশের ৫(ক) ধারা অনুসারে বাতিলযোগ্য নয় এবং অন্যযেকোনো আইনের পরিপন্থী নয়।

আমরা প্রতিজ্ঞা পূর্বক বলছি যে, উপরোক্ত বর্ণনা আমাদের জ্ঞান ও বিশ্বাস অনুযায়ী সম্পূর্ণ সত্য এবং আজকের দিনে সাব-রেজিস্ট্রার সাহেবের সম্মুখে হাজির হয়ে এই হলফনামা সাক্ষর ও সম্পাদন করলাম।

ইতি, তারিখ: ১২ নভেম্বর, ২০২৩

সনাক্তকারীর স্বাক্ষর:
অমিত দাস
পিতা: প্রয়াত অরুণ দাস
সাং: দক্ষিণগাঁও (মাতববর বাড়ী)
ডেমরা, ঢাকা।

হলফকারীর স্বাক্ষর:
(কলামে হলফকারীদের স্বাক্ষর স্থান পাবে)

পরামর্শ:

১. পূর্ণ ডিউ ডিলিজেন্স করুন: দলিল সম্পাদনের আগে জমির সকল প্রকার দলিল (সি.এস., এস.এ., আর.এস., ডি.সি., বি.এস., মিউটেশন) এবং খাজনার সর্বশেষ রসিদ ভালোভাবে যাচাই করে নিন। জমির বাস্তব অবস্থান ও সীমানা মিলিয়ে নেওয়া অত্যন্ত জরুরি।
২. নামজারি/মিউটেশন নিশ্চিত করুন: দলিল রেজিস্ট্রির পর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে ক্রেতার নামে নামজারি (মিউটেশন) করার প্রক্রিয়া অবিলম্বে শুরু করুন। এটি না করলে ক্রেতার সরকারি রেকর্ডে মালিকানা প্রতিষ্ঠিত হয় না।
৩. স্বাক্ষীদের বিবরণ নিন: দলিলে স্বাক্ষরদানকারী সকল স্বাক্ষীর পূর্ণ নাম, ঠিকানা ও ফোন নম্বর (যদি সম্ভব হয়) স্পষ্টভাবে নথিভুক্ত করুন। ভবিষ্যতে তাদের পরিচয় প্রমাণের প্রয়োজন হলে এটি সহায়ক হবে।
৪. আইনগত পরামর্শ নিন: জমি সংক্রান্ত যেকোনো লেনদেনে একজন বিশ্বস্ত ও অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া সবচেয়ে ভালো এবং নিরাপদ পদ্ধতি। তারা দলিলের ভাষ্য, জমির আইনি অবস্থা এবং সম্ভাব্য ঝুঁকি ভালোভাবে বোঝাতে পারবেন।
৫. টাকা লেনদেনের রসিদ রাখুন: দলিলে উল্লিখিত মূল্যের টাকা লেনদেনের ব্যাংক ড্রাফট বা স্বাক্ষীর সমক্ষে নগদ লেনদেনের একটি রসিদ (কবলা/প্রাপ্তি) তৈরি করে রাখুন। এটি ভবিষ্যতের বিরোধ এড়াতে সহায়ক।